房子卖给儿子，儿子没给钱，买卖会变成赠与吗？这个问题的关键在于作为房屋买卖当事人的父亲和儿子双方，他们在进行房屋交易过户当时的真实意思表示。我们认为，如果当时的真实意思是房屋买卖，那么即使事后儿子没给钱，也无论买卖价款写的是多少，这种情形买卖不会变成赠与。而如果当时的真实意思是房屋赠与，只是表面名义上以买卖形式进行交易过户，所以儿子才实际没给钱，也不用给钱，那么这种情形下就属于名为买卖、实为赠与，也就是买卖就变成赠与了。

我为什么要从不同角度来为大家不断剖析这个问题，是因为这个问题在现实遗产继承纠纷司法实践中会经常遇到，不同的结果直接影响着遗产的范围。为了方便理解，我把案情尽量简化。父母有一儿一女，母亲先于父亲去世，爷爷奶奶和姥姥姥爷均已经先于父母去世，他们生前均未留下遗嘱，房屋是父母的夫妻共同财产，登记在父亲名下。女儿在起诉继承该房屋后，经调查发现，该房屋已经在母亲去世后不久父亲将其过户到了儿子名下。房屋过户交易档案资料显示，房屋交易形式为买卖，买卖合同中写明的买卖价格是200万元，而该房屋当时的市值预估为800万元，该200万元实际也没有支付。

儿子主张房屋过户属于名为买卖、实为赠与，所以不用给钱，房屋不属于遗产。女儿主张房屋过户无效，房屋仍属于父母遗产，认为父亲无权处分，而且虚假的意思表示也是无效的，因为儿子在开庭时自认买卖并不是父亲和他自己的真实意思。说到这里，大家认为本案房屋到底应当如何处理、女儿的权益在哪里、接下来程序应当怎么走、如何判断买卖和赠与哪个是真哪个是假？

首先，是关于房屋过户及其买卖合同是否有效的问题。本案买卖合同应当属于无效，这一点相信不会有争议，因为无论是从“无权处分”角度出发还是从“通谋虚伪”角度出发，认定买卖合同无效都具有正当理由。既然房屋买卖合同无效，房屋过户行为所依据的基础也就不复存在，也就相当于房屋过户行为也是无效的。

其次，是关于是否存在房屋赠与事实的问题。本案中，房屋赠与是儿子一方的主张，是对为什么没有支付买卖价款200万元的解释理由，女儿一方不认可存在赠与事实。从意思表示角度出发，赠与系双方法律行为，父亲生前所作出的意思表示是买卖而非赠与，这是房屋过户档案资料所证明的事实，因为父亲已经去世，如果儿子一方拿不出充分证据证明父亲生前存在赠与意思表示，那么我们认为，此时不可以只是根据儿子一方的陈述就当然认为房屋过户属于赠与。从没有实际支付买卖价款角度出发，没有支付价款确实有可能是基于名为买卖、实为赠与，但这只是其中的一种可能而已，没有支付价款还存在其他多种可能，既有可能是因为儿子违约一直未付而父亲基于父子亲情也一直未主张但也没有表示放弃，也有可能是因为父亲和儿子之间互负债务而将售房款进行抵消，还有可能是因为父亲在事后免除了儿子该买卖价款支付义务，所以，单纯没有实际支付买卖价款并不等同于房屋就是赠与。从物权和债权效力角度出发，房屋买卖交易过户属于物权行为，买卖价款属于债权性质，是否支付买卖价款并不会改变其物权属性，更不会直接导致买卖行为变成赠与行为。从举证责任角度出发，根据谁主张谁举证的原则，儿子一方对其主张的“名为买卖、实为赠与”负有举证责任，而本案儿子对此并不能充分举证，应当认定不存在赠与的事实，而不能只是根据没有实际支付买卖价款就认定房屋就是赠与。

第三，假设本案房屋名为买卖、实为赠与成立，那么赠与的效力如何？因为本案房屋属于父亲和母亲的夫妻共同财产，即使父亲决定将该房屋赠与给儿子，也不可能全部有效，这是不争的事实，那么赠与到底是全部无效还是部分有效、部分无效？第一种观点是100%全部无效，理由是夫妻共同财产在没有分割之前属于共同共有，无法区分哪一部分属于父亲所有，所以应当全部无效。第二种观点是属于父亲的50%那部分有效、属于母亲的50%那部分无效，理由是法律有规定夫妻对共同财产有平等的处理权，这种平等的权利自然应当理解为就是各自50%的权利。第三种观点是属于父亲的50%以及父亲应当继承母亲遗产的六分之一的部分有效，也就是三分之二部分有效，其余三分之一部分无效，理由是母亲去世时，父母婚姻关系终止，夫妻共同财产分割开始，同时母亲的遗产继承也开始，夫妻共同财产分割时夫妻各一半以及继承人平均分割遗产，这些都是法律的一般规定，所以父亲在赠与房产给儿子的当时，父亲已经拥有了三分之二的份额，这部分应当有效，其余的三分之一无效，无效的部分归属儿子六分之一、女儿六分之一。

第四，是关于女儿一方的维权程序该怎么走？上面讲到了女儿已经开始了继承诉讼，这是第一场诉讼，由于遗产房屋已经不在被继承人名下，无法直接要求分割房屋，通常是先撤诉，不撤诉的话法庭会直接驳回起诉，同意中止审理的不多。第二场诉讼是女儿一方起诉房屋买卖合同无效，法庭通常也是判决房屋买卖合同无效，具体理由上面咱们已经讲过了。第三场诉讼是女儿一方起诉不动产登记中心，也就是行政诉讼，要求撤销登记在儿子名下的“房本”，法庭也是会依据房屋买卖合同无效的判决书来判决撤销的。第四场诉讼是女儿一方再诉要求继承房屋，这场诉讼中就会涉及是否存在赠与及其效力问题的审查与认定，最终确定儿子和女儿各自应当分得的份额。

总之，讲到这里，感觉还是有很多的问题没有讲完，像这种类型的案件真正处理起来，涉及的问题还有很多很多，远超大家的想象，因为篇幅有限，这里只是跟大家分享一些重点而已，希望对大家有所帮助。